Apartment gift Notar- und Grundbuchskosten: Anschaffungskosten oder Werbungskosten?

[murphaph]

I recently (end of 2023) gifted 50% of an apartment I owned to my wife. The apartment is rented out. Do the Notar- & Grundbuchskosten count as Anschaffungskosten (to be depreciated with the AfA) or as Werbungskosten, to be written off in one or more tax years?

That's assuming these costs are tax deductible at all in the case of a gift.

Any help much appreciated.

[PandaMunich]

They also get depreciated over x years, e.g. over 40 years if the building was built in 1925 or earlier, please see here: https://www-iww-de.translate.goog/gstb/ ... r_pto=wapp

• Hinweis | Im Zusammenhang mit dem unentgeltlichen Erwerb entstehende Nebenkosten (z.B. Notar- und Gerichtsgebühren) können - soweit sie auf das einkunftsrelevant genutzte Gebäude entfallen - auch vom unentgeltlichen Erwerber im Wege der AfA berücksichtigt werden (BFH 9.7.13, IX R 43/11).

• Note: Incidental costs incurred in connection with the gratuitous acquisition (e.g. notary and court fees) can also be taken into account by the gratuitous acquirer by way of depreciation (BFH 9.7.13, IX R 43/11) - insofar as they are attributable to the building used for income-related purposes.

[murphaph]

Thanks a lot Panda. You are a legend. I guess I add it under
-> Anlage V
-> 3 - Absetzung für Abnutzung für Gebäude (ohne Beträge in den Zeilen 36 bis 41)
-> durch direkte Zuordnung ermittelt
?

Do I simply add a new entry by clicking +Weitere Daten hinzufügen? Or do I need to somehow add this amount to the existing AfA amount?

[PandaMunich]

You need to add it to the old AfA amount and only fill in the sum of old+new.

[murphaph]

Ah ok. So these "new" Anschaffungskosten are added to the old amount and only run for (in my case) another 30 years (as I bought the apartment 20 years ago and it's a 2% per year one). I thought they might be considered "new" Anschaffungskosten and be depreciated independently of the original Anschaffungskosten for the full 50 years but I guess not?

[PandaMunich]

They are new Anschaffungskosten and run for 50 years.
You still have to add the old AfA amount to the new AfA amount, since there is only one field for AfA in the tax form.

[murphaph]

I have another question as I am curious. What is that "Weitere Daten hinzufügen" button for?

FireShot Capture 064 - ELSTER - ESt unbeschränkt (ESt 1 A) - 3 - Absetzung für Abnutzung f_ - [www.elster.de].png (93.05 KiB) Viewed 273 times

It opens up another window to add a second Zeile 33 entry, see below. If I don't use that for my case, when would I use it?

FireShot Capture 065 - ELSTER - ESt unbeschränkt (ESt 1 A) - Absetzung für Abnutzung für G_ - [www.elster.de].png (111.1 KiB) Viewed 273 times

[PandaMunich]

It opens up another window to add a second Zeile 33 entry, see below. If I don't use that for my case, when would I use it?

Please see here: https://www.steuern.de/steuererklaerung-anlage-v

• Ein Gebäude wird grds. als Ganzes abgeschrieben. Besteht ein Gebäude aber aus mehreren sonstigen selbstständigen Gebäudeteilen, sind die Vorschriften über die Gebäudeabschreibung auf jeden Gebäudeteil gesondert anzuwenden (§ 7 Abs. 5b EStG). Dabei können unterschiedliche Abschreibungsmethoden und unterschiedliche Abschreibungssätze für die einzelnen Gebäudeteile in Betracht kommen (R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR 2023).

• A building is generally depreciated as a whole. However, if a building consists of several other independent building parts, the provisions on building depreciation must be applied separately to each part of the building (Section 7 (5b) EStG). Different depreciation methods and different depreciation rates may be considered for the individual parts of the building (R 7.4 para. 6 sentence 2 EStR 2023).

--> R 7.4 (6) EStR: https://esth.bundesfinanzministerium.de ... chor402714

• 2Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbständigen Gebäudeteilen (>R 4.2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 5), sind für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig.

• 2If a building consists of other independent building parts (>R 4.2 para. 3 sentence 3 no. 5), different depreciation methods and depreciation rates are permitted for the individual building parts.

--> R 4.2 (3) Satz 3 Nr. 5 EStR: https://esth.bundesfinanzministerium.de ... nhalt.html

• 5. sonstige selbständige Gebäudeteile (>Absatz 4).

• 5. other independent parts of the building (>para. 4).

--> R 4.2 (4) EStR: https://esth.bundesfinanzministerium.de ... nhalt.html

• Unterschiedliche Nutzungen und Funktionen eines Gebäudes
  1Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs‑ und Funktionszusammenhängen steht. 2Wohnräume, die wegen Vermietung an Arbeitnehmer des Stpfl. notwendiges Betriebsvermögen sind, gehören zu dem eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil. 3Die Vermietung zu hoheitlichen, zu gemeinnützigen oder zu Zwecken eines Berufsverbands gilt als fremdbetriebliche Nutzung. 4Wird ein Gebäude oder Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt, handelt es sich auch dann um ein einheitliches Wirtschaftsgut, wenn es verschiedenen Personen zu unterschiedlichen betrieblichen Nutzungen überlassen wird. 5Eine Altenteilerwohnung ist im Falle der Entnahme nach § 13 Abs. 4 EStG stets als besonderes Wirtschaftsgut anzusehen.

• Different uses and functions of a building
  1If a building is used partly for the taxpayer's own business, partly for third-party business, partly for the taxpayer's own residential purposes and partly for third-party residential purposes, each of the four differently used parts of the building is a separate asset because the building has different uses and functions. 2Residential premises that are necessary business assets because they are let to employees of the taxable person belong to the part of the building used for the taxable person's own business. 3Letting for official, charitable or professional association purposes is deemed to be use for external business purposes. 4If a building or part of a building is used for external business purposes, it is a single asset even if it is let to different persons for different business uses. 5In the case of withdrawal in accordance with Section 13 (4) EStG, a retirement home is always to be regarded as a special asset.

[murphaph]

You're a star Panda. Thanks very much. A follow up question if I may...I found this (recent) court judgment related to Anschaffungskosten when gifting property. It says the following:

letzte Aktualisierung: 22.8.2023
FG Münster, Urt. v. 24.3.2023 – 2 K 1801/22 E

EStG § 7; HGB § 255 Abs. 1
AfA-Bemessungsgrundlage für Gebäude; Schenkung

Für die Ermittlung der Anschaffungskosten im Rahmen der AfA-Bemessungsgrundlage ist auf die
tatsächliche finanzielle Belastung abzustellen. Erwirbt ein Käufer ein Gebäude von seinen Eltern
und wird der Kaufpreis nicht gezahlt, sondern als Schenkung gewährt, so liegen deshalb im Umfang
der Schenkung keine Anschaffungskosten der Gebäude vor.

And also...

Falls ein Steuerpflichtigen keine tatsächlichen
Aufwendungen gehabt hat, darf er auch keine AfA geltend machen (BFH, Urteil vom
19.12.2007 IX R 50/06, juris). Unentgeltliche Vorgänge stellen keine Anschaffungskosten
dar. Anschaffungskosten liegen nicht vor, wenn der Veräußerer auf die Entrichtung des
Entgelts verzichtet hat...

Does this affect our case at all as my wife also paid nothing for the gift of half the apartment? This case is somewhat different in that the beneficiary was a son and not a spouse.

Here's the link to that article:
https://www.dnoti.de/entscheidungen/det ... 136352e811

[PandaMunich]

This case is about the daughter claiming the whole value of the house for AfA, despite having paid only 1,102 in notary costs.
She had promised to pay something, but that never happened, so this ended up being a complete gift, just like in the case of your wife.

--> the court ruled that she can only:

1. continue to use her parent's old AfA of 306€,
2. plus 2.5% (so the house was built pre-1925) of the building part of 56% (= 100% - 44% for the land) of her own costs of 1,102€:
   0.56 * 1,102€ * 0.025 = 15.43€ which gets rounded in favour of the taxpayer to 16€

--> in total, the daughter got to depreciate 306€ + 16€ = 322€ in AfA every year.

See this section:

• Im Zusammenhang mit diesem Erwerb hat die Klägerin Anschaffungsnebenkosten i.H.v. 1.102€ (Eintragung in das Grundbuch; Notarkosten) gehabt. Diese Anschaffungsnebenkosten i.S.d. § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB sind (auch alleine) im Wege der AfA abziehbar, wenn sie der Überführung der bebauten Grundstücke von der fremden in die eigene Verfügungsmacht und damit der alleinigen Verwirklichung des Tatbestands der Einkunftserzielung dienen (BFH, Urteil vom 09.07.2013 IX R 43/11, juris), wie im Streitfall für die Übertragung des für die Erzielung von Einkünften aus VuV genutzten Objekts O von den Eltern der Klägerin auf diese.
  Entgegen der Auffassung der Klägerin ist im Rahmen der Beurteilung des Vorliegens einer Entgeltlichkeit bzw. dem Vorliegen von Anschaffungskosten auf eine tatsächliche finanzielle Belastung abzustellen; selbst bei getrennter Betrachtung der in dem notariellen Vertrag vereinbarten Rechtsgeschäfte in Form eines Kaufvertrages und einer Schenkung liegt keine höhere Belastung der Klägerin, insbesondere nicht i.H.v. 143.000€ vor, da diese keine eigenen Mittel aufgewendet hat, um das vorgenannte Objekt zu erwerben. Die Kläger hat in dieser Höhe keine wirtschaftliche oder finanzielle Belastung erfahren. Auf die Anwendung des § 42 AO kommt es nach den vorstehenden Ausführungen im Streitfall nicht an.
  
  bb. Die jährliche AfA für das Objekt O hat für die Streitjahre 322€ betragen.
  Diese AfA ermittelt sich, zusammengesetzt aus einer nach § 11d EStDV fortgeführten AfA i.H.v. 306€ und einer eigenen AfA nach § 7 Abs. 1, 4 EStG i.H.v. 16€, wie folgt:
  
  AfA nach § 11d EStDV Bemessungsgrundlage Rechtsvorgänger
  12.120€
  AfA-Satz 2,5%
  AfA 306€
  --> (unentgeltlich) übernommene jährliche AfA 306€
  
  Bei der Ermittlung AfA für das Gebäude des Objekts O nach § 7 Abs. 1, 4 EStG ist zu berücksichtigen, dass Anschaffungsnebenkosten i.H.v. 1.102€ zu berücksichtigen sind. Im Rahmen eines teilentgeltlichen Erwerbs, wie im Streitfall, sind die aufgewendeten Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe den Anschaffungskosten des Gebäudes zuzurechnen; eine Aufteilung auf den unentgeltlichen und entgeltlichen Anteil ist unzulässig (BFH, Urteil vom 10.10.1991 XI R 1/86, juris).
  Zudem hat der Bodenwert des Grundstücks O 62.944€ betragen; dies entspricht einem Anteil von 44% des gesamten Verkehrswertes des Objekts O i.H.v. 143.000€.
  AfA nach § 7 Abs. 1, 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b) EStG
  Anschaffungskosten 0€
  Anschaffungsnebenkosten 1.102€
  Anschaffungskosten GESAMT 1.102€ abzgl. anteiliger Bodenwert (44% von 1.102€) 486€
  AfA-Satz 2,5%
  --> jährliche AfA 16€

• In connection with this acquisition, the plaintiff incurred incidental acquisition costs in the amount of € 1,102 (entry in the land register; notary costs). These ancillary acquisition costs within the meaning of Section 255 (1) sentence 2 HGB are deductible (also alone) by way of depreciation if they serve to transfer the developed property from third party to own power of disposal and thus the sole realisation of the facts of income generation (BFH, judgement of 9 July 2013 IX R 43/11, juris), as in the case in dispute for the transfer of the property O used for the generation of income from VuV from the plaintiff's parents to her.
  Contrary to the plaintiff's opinion, the assessment of the existence of consideration or the existence of acquisition costs must be based on an actual financial burden; even if the legal transactions agreed in the notarised contract in the form of a purchase contract and a gift are considered separately, there is no higher burden on the plaintiff, in particular not in the amount of € 143,000, as the plaintiff did not spend any of her own funds to acquire the aforementioned property. The claimant did not experience any economic or financial burden in this amount. The application of § 42 AO is not relevant in the case in dispute according to the above explanations.
  
  bb. The annual depreciation for property O amounted to € 322 for the years in dispute.
  This depreciation is calculated as follows, consisting of a depreciation amortised in accordance with Section 11d EStDV in the amount of €306 and a separate depreciation in accordance with Section 7 (1), (4) EStG in the amount of €16:
  
  Depreciation in accordance with Section 11d EStDV Assessment basis legal predecessor
  12,120€
  Depreciation rate 2.5%
  Depreciation 306€
  --> (free of charge) annual depreciation taken over € 306
  
  When determining depreciation for the building of property O in accordance with Section 7 (1, 4) EStG, the incidental acquisition costs of €1,102 must be taken into account. In the case of a partially paid acquisition, as in the case in dispute, the incidental acquisition costs incurred are to be allocated in full to the acquisition costs of the building; a division between the free and paid portions is not permitted (BFH, judgement of 10 October 1991 XI R 1/86, juris).
  In addition, the land value of property O amounted to € 62,944; this corresponds to 44% of the total market value of property O in the amount of € 143,000.
  Depreciation in accordance with Section 7 (1), 4 sentence 1 no. 2 letter b) EStG
  Acquisition costs 0€
  Incidental acquisition costs 1,102€
  Total acquisition costs 1,102€ less pro rata land value (44% of 1,102€) 486€
  Depreciation rate 2.5%
  --> 16€ annual depreciation

[murphaph]

Oh this stuff is more complicated than I thought. It's like one of those Russian dolls lol but I really appreciate your time and patience Panda.

So we can add the Notarkosten to the original Bemessungsgrundlage but not in their full amount because you can't depreciate the Anschaffungskosten for the land component, only the buildings thereupon. I vaguely remember this now when my Lohnsteuerhilfeverein calculated the original Bemessungsgrundlage for me back when I started renting the apartment out, I think that is what this line in your post above is refering to:

Anschaffungskosten GESAMT 1.102€ abzgl. anteiliger Bodenwert (44% von 1.102€) 486€

I'll have to dig out the original calculation and see what percentage of the nebenkosten were attributed to the land purchase and only add that percentage of won't I?

Just so I have the procedure straight in my head I will say what I think I need to do based on your advice so far. Please correct me if I have misunderstood anything:

I think the first thing to do is to figure out the % of the Notarkosten that are attributed to the building only, then add these costs to the original Bemessungsgrundlage, then calculate the Restwert of the building at the end of the tax year 2023. Then add the notarkosten (buildings portion only) back in to that Restwert and that is the new Bemessungsgrundlage, to be depreciated at the usual rate for the remainder of the original AfA period.

Is that correct?

Every day is a school day.

[PandaMunich]

No, you have 2 different AfA rows, with the one for the Notar and Grundbuch costs incurred now also running for 50 years (in your case).
You do not add Bemessungsgrundlagen, you add the two AfA amounts and fill the result into Anlage V.

The second AfA row will "outlast" the first one, so there will come a time when the building part of the original purchase price will have been completely depreciated, but the AfA row because of the Notar&Grundbuch of the Schenkung will still run.

[murphaph]

Ok great. Perfect. That's much simpler if I can just add a second line 33 that runs longer than the original one. Thanks so much. I found the original calculation for the AfA Bemssungsgrundlage which apportioned 90% of the costs to the buildings and 10% to the Grund & Boden so I will use the same percentage for these new costs and I should be on the safe side.