WEG: Tax return when Abrechnung from the Hausverwaltung comes very late in the year

[murphaph]

Hi all,
This is something that has never come up for me until now. Normal day to day repairs are paid out of the monthly Hausgeld payments but in 2025 there was a large amount taken from the Instandhaltungsrücklage to repair the roof of the building. This is a deductible event as far as I understand it but I won't have an exact figure from the Hausverwaltung until well after the normal deadline for submitting a tax return for 2025. Hw do you actually handle this (presumably very common) case properly?

[Kerfuffle]

My understanding is that these one off repairs which occured in 2025 will not be considered in your tax return for 2025 but most likely in 2026 as this is the year where the owners committee approves the annual accounts for 2025.

[murphaph]

That would be ideal if that's the case. I thought the "Abflussprinzip" would apply here but I guess it does make some sense that the owners have to approve the expenditure, even if it has already taken place the year before.

[murphaph]

Your tip gave me the idea to prompt AI based on that information and it led me to the following Schreiben from the BMF:

Wohnungseigentümer und Mieter
47 Bei Wohnungseigentümern und Mietern ist erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen
(wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich
anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Soweit einmalige Aufwendungen durch eine Entnahme aus der
Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden.
Wird eine Jahresabrechnung von einer Verwaltungsgesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr erstellt, gilt nichts anderes. Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die
Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Für die
zeitliche Berücksichtigung von Nebenkosten bei Mietern gelten die vorstehenden
Ausführungen entsprechend.

https://www.steuerportal-mv.de/static/R ... 1.2016.pdf

My bold. So it looks like you are spot on and I can simply wait until 2027 to include the "Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage" for the in 2025 repaired foof in my 2026 tax return.